Wordt het overgangsrecht op mijn hypotheek beperkt als ik besluit een goedkopere woning te kopen?

Categorie: Veelgestelde vragen

Wanneer je je huidige woning verkoopt om aansluitend een ander huis te kopen dan geldt het zogenaamde overgangsrecht voor de hypotheek. Dit heeft te maken met het bedrag aan hypotheek waarvan je de rente mag aftrekken van de inkomstenbelasting. Deze periode is beperkt tot 30 jaar. Is de hypotheek dan nog niet afgelost dan mag de rente niet langer worden verrekend met de inkomstenbelasting.

Wat is dat precies, het overgangsrecht?
De overheid heeft strengere regels opgesteld voor het aflossen van hypotheekschulden. Dit is gedaan om te voorkomen dat huizenkopers onverantwoord hoge bedragen kunnen lenen en daardoor op zeker moment in de problemen komen. De nieuwe regels zijn ingegaan per 1 januari 2013. Als je een hypotheek hebt die vóór deze datum is afgesloten, dan geldt het overgangsrecht. Als je een nieuwe hypotheek afsluit dan mag je de oude hypotheek meenemen tegen de “oude” regels, mits je deze hypotheek inzet voor je huidige woning waar je je hoofdverblijf hebt. Dus stel je verkoopt je huis voor 150.000 euro en koopt een nieuw huis voor 200.000 euro, dan wordt de oude hypotheek afgelost door de verkoop, maar vervolgens direct ingezet voor je nieuwe woning. Voor het verschil in prijs van 50.000 euro geldt dat je niet onder het overgangsrecht valt. Koop je een goedkopere woning, dan is de kans groot dat het overgangsrecht vervalt als je later weer een duurder huis koopt.

De termijnen voor het overgangsrecht
Stel, je verkoopt je huis van 200.000 euro in 2017 en je koopt een veel goedkoper huis van 100.000 euro. Dit is slechts een tussenoplossing, bijvoorbeeld omdat je “even” een dak boven je hoofd nodig hebt na echtscheiding. Maar je wilt later weer een groter huis kopen. Dat kan, maar als je gebruik wilt maken van het overgangsrecht dan moet je opschieten. Want om dit te kunnen regelen moet je uiterlijk in het jaar volgend op de aankoop van het goedkopere huis, weer een duurdere woning kopen. In dit voorbeeld komt het er dus op neer dat je uiterlijk op 31-12-2018 de eigenaar moet zijn van een woning waar je het volledige hypotheekbedrag van je eerste huis in kunt investeren. Ben je te laat, dan geldt het overgangsrecht slechts voor de 100.000 euro die je voor je “tussenhuis” had aan hypotheek. Voor het meerdere moet je dan een annuïteiten- of lineaire hypotheek afsluiten om in aanmerking te komen voor aftrek van de hypotheekrente.

Houd de termijnen en regels goed in de gaten
Omdat de oude regels in de meeste gevallen gunstiger zijn dan de huidige voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek, is het belangrijk om goed op te letten bij verkoop, aankoop, verkoop en aankoop van huizen zoals in het bovenstaande voorbeeld. Als deze situatie op jou van toepassing is, is het verstandig om dit goed door te spreken met een fiscalist. Hij of zij kan je adviseren over de te volgen strategie en is op de hoogte van de meest recente wet- en regelgeving. Dit voorkomt dat je voor onaangename verrassingen komt te staan.