Huis verkopen voor einde hypotheek: Wat hou ik over?

Categorie: Veelgestelde vragen

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom je je huis wilt verkopen. Het kan zijn dat je de hypotheek niet meer kunt betalen, dan is er vaak sprake van een gedwongen verkoop door de hypotheekverstrekker en zal dit in de meeste gevallen financieel zeer ongunstig voor je uitpakken.

Maar er kan ook een andere reden zijn. Als je gaat samenwonen en jullie hebben beiden een koophuis dan is het logisch dat één van die huizen wordt verkocht. Of misschien wil je na je pensionering liever een appartement huren, zodat je niet meer opdraait voor het onderhoud. Of je krijgt een baan aan de andere kant van het land of in het buitenland en wilt in je nieuwe woonplaats eerst liever een woning huren alvorens je misschien weer een huis gaat kopen.



Als ik een ander huis koop

Wanneer je na verkoop van je woning van plan bent een ander huis te kopen kun je de nog niet afgeloste hypotheek van je oude huis meenemen en inbrengen in de nieuwe hypotheek. Spaargeld wat je hebt opgebouwd in een spaarhypotheek blijft dan gewoon staan.

Wanneer de rente op je lopende hypotheek hoger is dan de geldende rente wanneer je je nieuwe huis koopt dan kun je de gehele hypotheek over sluiten tegen de lagere rente. Dit levert uiteraard financieel voordeel op.

Heb je overwaarde, dan moet je die in principe inbrengen in de nieuwe hypotheek ter gedeeltelijke aflossing. Doe je dit niet, dan ontvang je vanaf het eerstvolgende jaar volgend op het jaar van verkoop van je woning geen hypotheekrenteaftrek meer over dit bedrag.

Heb je een restschuld omdat de opbrengst van je huis lager was dan de hypotheek, dan kun je deze restschuld meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Je moet er dan wel rekening mee houden dat je afhankelijk van je inkomen een maximum bedrag kunt lenen, dit is inclusief de restschuld op je oude woning. Wanneer je aflost op je hypotheek vanwege de verkoop van een huis geldt geen boete voor vervroegde aflossing. Deze geldt ook niet wanneer je op enig moment financiële middelen wilt inzetten om een restschuld af te lossen.

Stel je hebt een restschuld meegefinancierd en je ontvangt een erfenis of je wint een leuk bedrag in de Staatsloterij, dan kun je de restschuld boetevrij aflossen ongeacht de hoogte. Voor overige tussentijdse aflossingen geldt in de meeste gevallen en maximum van 10% van de openstaande hypotheeksom.

En als ik nu (voorlopig) geen ander huis koop?

Wanneer je je huis verkoopt en aansluitend geen ander huis koopt, omdat je bij voorbeeld tijdelijk in een huurhuis gaat wonen of je trekt in bij familie of een nieuwe partner, dan is de situatie een beetje anders. Er hoeft immers geen nieuwe hypotheek te worden geregeld. Er zijn 3 situaties denkbaar:

De opbrengst van de verkoop van je huis is gelijk aan de openstaande hypotheek
In dit geval is het simpel: Na de overdracht wordt het van de koper ontvangen bedrag ingezet om de hypotheek af te lossen. Er is geen restschuld en ook geen restbedrag dat jou toekomt. Nu zal dit bijna nooit helemaal op nul uitkomen, in vrijwel alle gevallen blijft er dan een klein positief of negatief saldo over. Van de verkoopprijs moet immers in de meeste gevallen nog de makelaar worden betaald, tenzij je je huis onderhands zelf verkoopt.

De opbrengst van de verkoop van je huis is lager dan de openstaande hypotheek

In dit geval moet je je realiseren dat je een restschuld overhoudt. Deze moet uiteraard wel worden betaald. Koop je geen ander huis, dan moet je dit bedrag uiteraard uit eigen middelen voldoen. Heb je die niet beschikbaar dan is de enige mogelijkheid een (persoonlijke) lening af te sluiten. Dit is uiteraard financieel ongunstiger dan een hypotheek. De rente voor zo’n lening is vanzelfsprekend hoger dan de hypotheekrente. Maar voordeel is wel dat de rente van een persoonlijke lening die wordt aangewend voor het aflossen van de restschuld na verkoop van je eerste eigen woning, gedurende een periode van 15 jaar aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. Voorwaarde is wel dat de restschuld is ontstaan na 29 oktober 2012.

De opbrengst van de verkoop van je huis is hoger dan je hypotheek

Dit is natuurlijk de meest gunstige situatie. Je kunt in grote lijnen berekenen hoe veel je overhoudt bij verkoop van je huis. Een rekenvoorbeeld:

Stel je hebt een hypotheek van 175.000 euro. Je verkoopt je huis voor 210.000 euro. Dan heb je sowieso al een winst van 35.000 euro. Houd er wel rekening mee dat de verkoopmakelaar ook nog moet worden betaald, deze kosten moeten uiteraard nog van de winst worden afgetrokken. Heb je een spaar- of beleggingshypotheek, dan zit hier ook nog een bedrag in dat je gedurende de looptijd bij elkaar hebt gespaard.

Je kunt bij de bank of verzekeraar opvragen hoeveel je hebt gespaard. Dit kan ook via je tussenpersoon. Dit bedrag komt uiteraard beschikbaar op het moment dat je je woning verkoopt. In het gegeven voorbeeld bedraagt de opbrengst uit een spaarhypotheek 22.000 euro. Dit bedrag tellen we op bij de eerdere winst bij verkoop van 35.000 euro. In totaal bedraagt de winst bij verkoop dan57.000 euro.

Het bedrag dat je overhoudt nadat je hebt afgerekend met de verkoopmakelaar is de winst en kun je besteden zoals je wilt. Hou je een groot bedrag over, houd er dan wel rekening mee dat je hierover vermogensbelasting verschuldigd bent. De grenzen voor het vrij te laten vermogen worden ieder jaar vastgesteld en zijn te vinden op de website van de Belastingdienst.

De notaris regelt de aflossing

De notaris regelt de aflossing wanneer je na verkoop van je huis geen nieuw huis gaat kopen. De aflosnota wordt door hem opgevraagd bij je hypotheekverstrekker en verstrekt je een overzicht van het openstaande bedrag en verschuldigde rente. Nadat je huis is verkocht en daarmee je hypotheek wordt afgelost, zorgt de notaris ervoor dat de hypotheek wordt uitgeschreven bij het kadaster, dit wordt doorhalen genoemd, zodat er geen sprake meer is van een schuld op jouw naam. Hieraan zijn kosten verbonden die voor jouw rekening komen. Hoe hoog deze zijn hangt af van het tarief van de notaris.

Hypotheek mee verkopen

Een andere optie die je hebt wanneer je je huis verkoopt zonder zelf een andere woning te kopen, is het mee verkopen van je hypotheek. Wanneer het rentepercentage van je hypotheek gunstiger is dan wanneer een koper op dat moment een hypotheek zou moeten afsluiten, kan dat een voordeel zijn voor de verkoop.

Stel dat de rente de komende jaren stijgt en jij hebt een hypotheek waarvan de rentevaste periode voor lange tijd is vastgezet tegen een gunstig rentetarief, dan kan dit voor de aspirant-kopers van je woning interessant zijn om deze bij de koop van je huis over te nemen.

Het kan er zelfs voor zorgen dat je je huis sneller verkoopt. Want stel dat de rente stijgt, dan zal dat betekenen dat het maximaal te lenen bedrag op grond van het inkomen ook daalt. De bank wil immers de zekerheid dat de koper de hypotheeklasten kan dragen.

Stel dat de rente 2% stijgt vanaf het moment dat jij je hypotheek afsloot. Je wilt je huis verkopen voor 250.000 euro en je hebt zelf een hypotheek van 230.000 euro. De geïnteresseerde kan maximaal 200.000 lenen en komt dus 50.000 euro tekort. Je kunt natuurlijk flink zakken met je prijs, maar dan blijf je in dit geval zelf met een restschuld zitten, wat vast niet de bedoeling is..

Je kunt dan je hypotheek meeverkopen, aangezien je zelf immers geen plannen hebt om opnieuw een huis te kopen. De koper neemt dan jouw hypotheek over tegen het gunstiger rentetarief en financiert het restant van 50.000 euro zelf bij. Dit zal vaak mogelijk zijn omdat hij een lager rentepercentage betaalt en de maandlasten dus lager zijn. Dit kan voor de koper een financieel voordeel opleveren van enkele duizenden euro’s gedurende de looptijd van zijn hypotheek. En voor jou levert het een snellere verkoop van je huis op, en wellicht tegen een betere prijs.

Wil je meer informatie?

Je kunt meer lezen over het verkopen van je woning op de website van De Notaris. Daar vind je ook informatie over het verkopen van je huis zonder dat er sprake is van de aankoop van een andere woning. Op de pagina van Wegwijs.nl kun je een rekenvoorbeeld vinden van een situatie waarbij de hypotheek wordt mee verkocht met de woning omdat deze gunstiger rentetarieven heeft dan die op dat moment gelden, wat het daarmee gunstiger maakt voor de koper van je woning.