Het is in de huidige economische situatie in veel gevallen verstandig om te bekijken of je de hypotheek op je woning vervroegd kunt aflossen. Afhankelijk van je hypotheekvorm kan je dat op de langere termijn voordeel opleveren. Zeker wanneer je huis “onder water staat” (de hypotheekschuld is hoger dan de marktwaarde van je woning) is het financieel aantrekkelijk om te bekijken of je vervroegd kunt aflossen op je hypotheek. Vervroegd boetevrij aflossen is in veel gevallen mogelijk. In dit artikel lees je meer over de verschillende opties en wanneer vervroegd aflossen verstandig is.

Wanneer is aflossen verstandig?

Vervroegd aflossen is in ieder geval verstandig wanneer je spaargeld hebt dat meer bedraagt dan het door de Belastingdienst vrij te laten bedrag. Voor een alleenstaande was dat in 2015 € 21.330. Voor een (echt)paar geldt het dubbele van dit bedrag.

Wanneer u meer vermogen heeft (spaarrekeningen, beleggingen, contant geld) dan gaat de Belastingdienst er vanuit dat u over uw vermogen een rendement van 4% behaalt. Van dit rendement betaalt u 30% belasting. Die 4% behaalt u bij lange na niet wanneer uw geld op een spaarrekening staat, de gemiddelde rente zit op dit moment onder de 1% op jaarbasis. Dus dan kan het financieel aantrekkelijk zijn om het “teveel” van je vermogen als aflossing voor je hypotheek in te zetten om extra belastingheffing te voorkomen.

Heb je nog een kleine annuïteitenhypotheek dan is het het overwegen waard om deze af te lossen. De hypotheekrente is namelijk niet aftrekbaar wanneer deze minder is dan het te betalen eigenwoningforfait. Een te hoog eigen vermogen kan ook nadelige gevolgen hebben voor het ontvangen van zorgtoeslag. Hiervoor geldt namelijk sinds 2015 een vermogensgrens en wanneer je deze overschrijdt, ook al is het maar met 1 euro, ontvang je geen zorgtoeslag meer.

Wanneer deze situatie voor jou van toepassing is, dan is extra aflossen op de hypotheek een goede keus, omdat de waarde van je woning niet meetelt bij het vaststellen van je vermogen. Pas wel op met het vervroegd aflossen van een beleggingshypotheek. Hiervan staat de uiteindelijke opbrengst immers nog niet vast. Mocht de hypotheek aan het einde van de looptijd meer opleveren dan waarvoor deze als aflossing dient, krijg je een naheffing van de Belastingdienst.

Vervroegd aflossen zonder boete

Je hypotheekverstrekker biedt in de meeste gevallen de mogelijkheid om jaarlijks een bedrag boetevrij af te lossen op je openstaande hypotheekschuld. Hiervoor geldt een percentage, soms hanteert de bank daarnaast een maximum bedrag. Kom je daarboven, dan betaal je een boete voor vervroegd aflossen.

Het is natuurlijk zaak om zo’n boete te voorkomen indien mogelijk. Let er ook op dat je een vervroegde aflossing enkele weken van te voren moet aankondigen, en dus niet pas op 31 december van het jaar waarin je wilt aflossen. De meeste banken hebben een norm van 10% van het oorspronkelijk geleende bedrag dat je per jaar boetevrij mag aflossen, bij een enkele bank mag je 20% per jaar boetevrij aflossen.

Je kunt bij je bank/hypotheekverstrekker informeren naar de voorwaarden die de bank hanteert. Bij veel banken is het ook mogelijk om maandelijks extra af te lossen middels automatische incasso naast de mogelijkheid tot het aflossen van een bedrag ineens. Hiervoor geldt wel dat sommige banken een minimumbedrag per maand hanteren dat moet worden afgelost.

Op de website van de Consumentenbond staat een overzicht van banken en de regels die zij hanteren bij vervroegde aflossing. Tot slot is er natuurlijk altijd de mogelijkheid om een hypotheekschuld in zijn geheel boetevrij af te lossen aan het einde van de rentevaste periode.

Lagere rente bij extra aflossing

Wanneer je huis in waarde is gestegen of je hebt je hypotheek verlaagd door tussentijds extra af te lossen dan kun je in aanmerking komen voor een lagere rente op de nog openstaande hypotheekschuld. De meeste banken zullen je hier niet op wijzen dus dit moet je zelf aankaarten.

Banken hanteren bij het bepalen van de rente op je hypothecaire lening zogenaamde “risicoklassen”. Je valt in een lagere risicoklasse wanneer het verschil tussen de marktwaarde van je huis en het nog openstaande hypotheekbedrag een positief saldo oplevert.

Heb je tussentijds afgelost op je hypotheek, of is je huis na verloop van tijd meer waard geworden, dan is het aan te raden om bij je bank te informeren of je risicoklasse omlaag kan waardoor je minder hypotheekrente betaalt.

Heb je een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan zal de bank in veel gevallen bij het einde van de rentevaste periode de rente verlagen door een lagere risicoklasse toe te passen. Op deze leningen los je immers af gedurende de looptijd. Maar lang niet alle banken doen dit automatisch. Het is dus verstandig hier alert op te zijn op het moment dat de renteperiode afloopt.

Daarnaast kun je ook tussentijds verzoeken om in een lagere risicoklasse te vallen, veel banken werken hier aan mee wanneer je een verzoek doet, maar niet allemaal.

Let wel: Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan hanteert de bank geen risico-opslag. Het is dan dus niet van toepassing om de bank te verzoeken deze te verlagen wanneer je extra aflost of je huis in waarde stijgt.

Resumerend zijn er dus verschillende redenen om vervroegd aflossen op je hypotheek te overwegen. In sommige gevallen kun je er duidelijk financieel voordeel mee behalen, zeker nu de rente op spaartegoeden lag is en het niet te verwachten is dat dit op afzienbare termijn verandert.

Zeker wanneer je vermogen boven de vrijlating komt en je dus vermogensbelasting verschuldigd bent is het zeker het overwegen waard om een extra aflossing op je hypotheek te overwegen. Van maandelijks lagere woonlasten profiteer je immers onmiddellijk.

Maar pas op de valkuilen en laat je dus goed informeren over wat in jouw specifieke situatie de meest gunstige optie is. Op het internet is hierover veel informatie te vinden en ook een hypotheekadviseur kan je hierbij behulpzaam zijn.

Meer informatie over het vervroegd aflossen van je hypotheek, de mogelijkheden en de valkuilen, vind je onder andere op de website van de Consumentenbond.