Bod op huis geaccepteerd: wat zijn de volgende stappen?

Categorie: Veelgestelde vragen

Een huis kopen, het wordt niet voor niets de belangrijkste aankoop in je leven genoemd. Eindeloos rondkijken op Funda, of zomaar ineens tegen je droomhuis aan lopen, het kan allebei. En dan ga je je nieuwe huis bezichtigen, misschien nog een tweede keer, en dan komt het eerste bod. Er wordt druk heen en weer gebeld met de verkoopmakelaar als tussenpersoon en dan is het zo ver: We zijn het eens, bod geaccepteerd. Maar dan begint het pas. Want er komt veel bij kijken. Voor de koper, maar ook voor de verkoper.

Mijn bod is geaccepteerd en nu?

Het is verstandig om voordat je een huis gaat bezichtigen, te bekijken of je de vraagprijs c.q. de prijs die je in gedachten hebt om maximaal te bieden, kunt betalen. Er zijn op internet veel handige tools beschikbaar waar je aan de hand van je inkomen en dat van je eventuele partner kunt uitrekenen hoeveel je maximaal kunt lenen. Dit kan bijvoorbeeld op de website van De Hypotheker.



Die bedragen zijn vrij definitief, je zult bij een hypotheekverstrekker niet méér kunnen lenen dan dit bedrag, hier zijn namelijk wettelijke richtlijnen voor, mede om huizenkopers te beschermen tegen te hoge hypotheeklasten.

Heb je op dit moment al een koophuis dan moet je daar natuurlijk ook rekening mee houden. Kun je je “oude” huis voor een prijs boven je hypotheek verkopen dan heb je een bedrag dat in de hypotheek voor je nieuwe huis kan worden gestort. Sterker nog: Je moet dit geld in je nieuwe hypotheek investeren omdat je anders voor dit bedrag geen hypotheekaftrek van de inkomstenbelasting krijgt.

Staat je huis “onder water”, en is de te verwachten verkoopprijs dus lager dan de uitstaande hypotheek, dan moet je rekening houden met een restschuld. Die kan soms worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek, maar je zult altijd rekening moeten houden met het maximale bedrag dat je kunt lenen op basis van je inkomen.

Voordat je een bod doet op een huis kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Vooral bij oudere huizen is dit verstandig. Tenzij je zelf bouwkundige bent, is de kans groot dat je een gebrek over het hoofd ziet. De kosten van een bouwkundige keuring zijn niet heel hoog en bovendien aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De bekendste instantie die bouwkundige keuringen aanbiedt is de Vereniging Eigen Huis. De bouwkundige brengt een uitgebreid rapport uit waarin mogelijke gebreken worden genoemd alsmede de geschatte kosten om deze gebreken te verhelpen. Je kunt dit rapport gebruiken bij het doen van een bod op het huis.

Zodra je hebt besloten “hier wil ik graag gaan wonen”, begint het over en weer bieden. En als dan uiteindelijk je bod geaccepteerd wordt, kun je aan de slag.

De eerste stap is het tekenen van het voorlopig koopcontract. Sinds enige jaren zit hier een bedenktijd van 3 dagen aan gekoppeld. Stel dat je het huis toch niet wilt, dan kun je binnen die bedenktijd nog kosteloos van de koop afzien. Mocht dit aan de orde zijn, zorg er dan voor dat je een aangetekende brief naar de verkoopmakelaar stuurt, zodat hierover later nooit een misverstand kan ontstaan. Vooruitlopend daarop kun je de brief natuurlijk alvast per e-mail versturen maar zorg voor bewijs van verzending en dat kan alleen als je aangetekend verstuurt. Want als je te laat de koop annuleert, ben je de verkopende partij een schadevergoeding van 10% van de overeengekomen hypotheeksom verschuldigd. Maar het is natuurlijk niet gebruikelijk om van dit recht gebruik te maken. Niets is zo vervelend voor de verkopers wanneer een getekend voorlopig koopcontract wordt ontbonden. Je doet er dus goed aan om heel goed na te denken alvorens je deze eerste handtekening zet. De aankoop van een huis is een serieuze zaak en daar moet je dus ook op die manier mee omgaan.

Na de periode van 3 dagen is de koop definitief, met één uitzondering. Alleen wanneer je de financiering van de hypotheek niet rond krijgt, kun je zonder boete van de koop afzien. Je moet hiervoor dan wel bewijzen overleggen waaruit blijkt dat je daadwerkelijk alle mogelijke moeite hebt gedaan om de financiering rond te krijgen. Je moet dit bij meerdere hypotheekadviseurs hebben geprobeerd. De precieze voorwaarden worden genoemd in het voorlopig koopcontract. Maar zoals eerder gezegd: het is veel verstandiger om vooraf te bekijken hoeveel je kunt lenen om teleurstelling te voorkomen.

Naar de hypotheekadviseur

Je kunt, als je voldoende kennis hebt, zelf een keus maken voor een hypotheekverstrekker, maar er zijn ook adviseurs, zowel kleine als de landelijk bekende, die je voor een vast bedrag kunnen adviseren bij de keuze van de hypotheek die het beste bij jou past.

Een hypotheekadviseur zal in de eerste plaats een goed overzicht willen hebben van je financiële situatie. Hoe hoog is je inkomen, heb je schulden, heb je spaargeld. Voor het inzicht in je schulden zal de bank een overzicht opvragen bij het Bureau Kredietregistratie in Tiel (BKR) waar vrijwel alle schulden van particulieren in het systeem staan. Het heeft dus geen zin om iets te verzwijgen want daar heb je uiteindelijk alleen jezelf mee. Alle kredieten worden hier vermeld, ook een privé geleasete auto en een openstaande rekening van je mobiele telefoon. Daarnaast is bij het BKR bekend of je creditcards hebt en wat hiervan het maximaal te besteden saldo is.

Je moet er bij de prijs van een huis rekening mee houden dat de kosten koper daar in de meeste gevallen nog bij komen. Alleen nieuwbouwhuizen zijn “v.o.n.” oftewel vrij op naam. Voor de kosten koper wordt ongeveer 6% bij de overeengekomen koopprijs opgeteld. Onder de kosten koper valt onder andere de overdrachtsbelasting, die bedraagt 2% van de koopsom. Verder de notariskosten, advieskosten, kosten taxatierapport en dan eventueel nog de kosten van een bouwkundige keuring en het tarief voor een aankoopmakelaar. Deze kosten zijn allemaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting, dus vergeet niet om ze bij je eerstvolgende aangifte op te geven, dit levert een leuk bedrag op aan belastingteruggaaf.

De hypotheekadviseur zal aan de hand van je gegevens bekijken bij welke bank je de gunstigste hypotheek kunt krijgen. Zo laag mogelijke maandlasten is immers voor vrijwel iedereen prioriteit nummer 1. Sinds de huizencrisis is het verplicht om je hypotheek in ieder geval deels af te gaan lossen tijdens de looptijd. Dus een deel van je hypotheek moet bestaan uit een annuïteiten- of lineaire hypotheek waarmee je aan het einde van de looptijd een bedrag aflost.

De helft van de hypotheeksom mag worden gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. Als mocht blijken dat je het niet redt, dat wil zeggen dat je het hypotheekbedrag niet in zijn geheel kunt financieren, dan zul je eigen middelen moeten inzetten of eventueel een persoonlijke lening moeten afsluiten. Maar dat laatste is veel duurder dan een hypotheek en wordt bovendien door de hypotheekverstrekker meegenomen in de berekening van je maandlasten.

Uiteindelijk zal dit in de meeste gevallen dus niet de oplossing zijn. Je moet er sowieso rekening mee houden dat de afrekening bij de notaris nooit op nul uitkomt. Soms krijg je een bedrag terug, maar het kan ook dat je nog wat moet bijbetalen. Dat moet je dan ter plekke doen, zo niet dan gaat de koop niet door.

Nadat de akte is “gepasseerd” is het huis van jou en draag je de volledige verantwoordelijkheid. De notaris hanteert hiervoor een “minuutakte” waarin op de minuut het tijdstip van overdracht staat vermeld. Zorg ervoor dat je de (opstal) verzekering van je nieuwe huis op tijd hebt geregeld want in het uitzonderlijke geval dat er brand uitbreekt of anderszins forse schade ontstaat en je bent nog niet verzekerd heb je een groot probleem.

Ik heb het bod van de koper geaccepteerd – wat kan ik verwachten?

Je huis te koop zetten is net zo spannend als een huis kopen. Het begint met het vinden van de juiste verkoopmakelaar. Het is verstandig om er een aantal te benaderen, er kunnen flinke prijsverschillen zitten in de kosten. Sommige makelaars rekenen een vast bedrag, anderen een percentage van de verkoopprijs. Een vast bedrag is het handigst, dan weet je vooraf waar je aan toe bent.

Het is ook verstandig om te informeren of de makelaar kosten berekent mocht je besluiten je huis weer uit de verkoop te halen omdat je van verkoop wil afzien of om het eventueel bij een andere makelaar onder te brengen.

Maar dan staat je huis op Funda en krijg je een telefoontje van de makelaar: Een verzoek voor een bezichtiging! Dat wordt poetsen en opruimen, appeltaart bakken hoeft niet, maar er zijn theorieën die bevestigen dat het helpt als je huis bij de bezichtiging naar versgebakken appeltaart ruikt.

Soms willen geïnteresseerden een tweede bezichtiging, doorgaans een teken dat ze serieus geïnteresseerd zijn. Ook een bouwkundige keuring op verzoek van de aspirant-koper, zeker bij wat oudere huizen, is niet ongebruikelijk.

Zodra er een bod komt, starten de onderhandelingen. En als dat allemaal goed uitpakt komt het moment van het ondertekenen van het voorlopig koopcontract. Hiermee is de verkoop van je woning vrij definitief. Niet helemaal, want sinds een aantal jaren geldt een bedenktijd van 3 dagen voor zowel de koper als de verkoper. Binnen die periode kunnen beide partijen kosteloos van de koop afzien, zonder dat hiervoor een goede reden hoeft te worden opgegeven.

Is de bedenktijd voorbij dan kan de koper alleen nog afhaken wanneer de financiering niet rond komt. Maar daarvoor gelden dan wel voorwaarden: de koper moet bewijzen overleggen dat meerdere hypotheekaanbieders zijn verzoek voor een lening hebben afgewezen. Wil de koper om een andere reden van de koop af dan geldt de boeteclausule die hem verplicht tot het betalen van 10% van de overeengekomen aankoopprijs. Ook die geldt tweezijdig: Wil je alsnog je huis niet verkopen, dan ben je de aspirant-koper een boete van 10% van de overeengekomen verkoopprijs verschuldigd. Maar doorgaans gaat het natuurlijk niet zo, meestal mag je er vanuit gaan dat je huis is verkocht bij het ondertekenen van het voorlopig koopcontract.

Zodra de koop definitief is, wordt een datum voor de overdracht afgesproken. Dit is dan wel afhankelijk van of de koper de hypotheek tijdig rond krijgt. Het kan zijn dat dit niet lukt, niet alle banken handelen de aanvragen even vlot af en soms is er sprake van drukte. Zoals bijvoorbeeld aan het eind van het jaar als per 1 januari de regels wijzigen en “iedereen” nog even snel een huis wil kopen tegen de oude voorwaarden. En dan hangt het er nog van af of de notaris beschikbaar is op de gewenste dag.

Welke notaris de overdracht regelt is de keus van de koper, aangezien die de kosten betaalt. Tenzij er sprake is van een huis dat vrij op naam verkocht wordt, maar bij bestaande huizen die tussen particulieren onderling worden verkocht is het gebruikelijk dat dit tegen “kosten koper” gaat waarbij de kosten voor de kopende partij zijn. En wie betaalt, bepaalt, dus dan is de keuze voor de notaris voor de koper. Als verkoper betaal je dan alleen de kosten die de verkoopmakelaar in rekening brengt.

Wanneer je na de verkoop van je huis een ander huis koopt kunnen in veel gevallen de hypotheken in elkaar overlopen. Ben je ten tijde dat je huis te koop staat al bezig met de koop van een huis dan wordt hierbij rekening gehouden met de mogelijke opbrengst van je huidige woning. Heb je overwaarde beschikbaar dan is dat natuurlijk gunstig, want daarmee kun je een huis kopen dat meer kost dan de maximale hypotheek die je kunt krijgen op basis van je inkomen.

Is je oude huis nog niet verkocht op het moment dat je zelf een ander huis koopt, dan kun je in sommige gevallen voor bepaalde tijd een overbruggingshypotheek krijgen als de verwachting is dat er sprake is van overwaarde. Die overbruggingshypotheek wordt doorgaans voor maximaal een jaar verstrekt en los je af op het moment dat je oude huis wordt verkocht. Of je een overbruggingshypotheek kunt krijgen is afhankelijk van de bank die je nieuwe hypotheek regelt. Je hypotheekadviseur kan je hierover informeren. Het bedrag van de overbruggingshypotheek wordt automatisch verrekend bij de overdracht bij de notaris.

Eventuele overwaarde die dan nog overblijft wordt op je bankrekening overgemaakt door de notaris. Deze overwaarde moet je gebruiken ter aflossing van de hypotheek op je nieuwe huis. Doe je dat niet dan wordt het bedrag waarover je hypotheekaftrek op de inkomstenbelasting krijgt met dit bedrag verlaagd. Het is daarom belangrijk dat je de overwaarde voor het einde van het lopende jaar inbrengt als aflossing op je lopende hypotheek.

Op het moment van overdracht draag je ook de sleutels van je woning over en ben je geen eigenaar meer. Het is dus zaak dat je de woning kunt opleveren op het moment van overdracht. In de meeste gevallen vindt kort voor het bezoek aan de notaris nog een opleveringsbezoek plaats waarbij koper, verkoper en makelaar aanwezig zijn. Tijdens dit bezoek kan de koper zien of het huis inderdaad wordt opgeleverd in de staat waarin hij het heeft gekocht.

Het is niet toegestaan voor de verkoper om zaken uit de woning te verwijderen die zijn genoemd op de lijst van zaken die bij de woning behoren, en waarvoor beide partijen hebben getekend bij het sluiten van het voorlopig koopcontract. Dit geldt bijvoorbeeld voor inbouwapparatuur in de keuken, tuinafscheiding, een Cv-ketel of andere zaken die op deze lijst zijn genoemd.

Tijdens deze laatste inspectie worden ook, in het bijzijn van de makelaar, de meterstanden van gas en elektriciteit opgenomen, zodat voor beide partijen vast ligt welke meterstanden bij de overdracht van toepassing zijn. Mocht er bijvoorbeeld een contract zijn voor het onderhoud van de Cv-installatie dan kan dit door de nieuwe eigenaren worden overgenomen, maar dit moet vast liggen op het moment van verkoop.

De stukken die hierop van toepassing zijn worden bij de notaris gedeponeerd als onderdeel van de overdracht. Bij de overdracht moet je alle sleutels van de woning aan de nieuwe eigenaren overdragen. Let daarbij op dat er mogelijk buren of familieleden zijn die een sleutel hebben, deze moeten worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar of worden vernietigd.

Mocht je als verkoper onwelwillend zijn om de door jou verkochte woning te verlaten dan kan de koper je via een gerechtelijke procedure dwingen te vertrekken. Maar onder normale omstandigheden is dit natuurlijk niet van toepassing.

Meer lezen over koop en verkoop van een huis

Op alle websites van banken en verzekeraars die hypotheken verstrekken kun je hierover informatie vinden. Daarnaast zijn er nuttige websites zoals de al eerder genoemde van Vereniging Eigen Huis en De Hypotheker. Dan is er nog een website waar je de goedkoopste notaris in jouw regio kunt vinden. Omdat de prijzen van notarissen vrij zijn, is het aan te raden ook hiernaar te kijken, want je kunt zo flink op de kosten besparen.